юридическое формление недвижимости в Испании

САМОЕ ВАЖНО О ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ У КОМПАНИИ

Самым излюбленным способом инвестирования в Испании является приобретение недвижимости. Процесс купли-продажи имеет свои тонкости не только из-за того, что любая ошибка может повлечь довольно негативные последствия, но и из-за определенных административных процедур, которые нам приходится выполнять, и из-за всех неудобств, которые могут возникнуть во время продажи. Но если мы хотим купить или продать объект недвижимости, принадлежащую компании или обществу, то процесс сделки будет гораздо более сложный, по сравнению с куплей-продажей частного дома. Кроме того, если покупатель – это другая компания или частное лицо, которое приобретает недвижимость в ходе ведения своей экономической деятельности, то налоговые последствия буду совершенно иными. Когда компания владеет недвижимостью,  данный актив становится частью ее имущества, и, для принятия решения о продаже (например, с целью подучения ликвидных средств) со стороны компании, необходимо получить согласие от Общего Собрания Учредителей (или Акционеров).

В каких случаях требуется получения согласия со стороны Общего Собрания Учредителей?

Самое главное – знать, имеем ли мы дело с существенным активом компании. Это название дается активам, оценка которых превышает 25% от общей стоимости активов в последнем утвержденном балансе. Если это не так, то достаточно решения диреткора компании (или иное органа управления компании) для осуществления продажи недвижимости.

Однако, если это существенный актив, компания должна действовать по-другому. Для этого решение о продаже недвижимости должно быть вынесено на общее собрание учредителей компании. На этой встрече должно быть достигнуто соглашение о выдаче разрешения на продажу собственности. Это соглашение должно быть представлено в нотариальной конторе вместе с остальной документацией.

Существуют обязательные налоги, которые взимаются по факту на продажы недвижимости,среди которых числится, например, муниципальный налог на увеличение земельной стоимости (или Plusvalía), хотя необходимость его оплаты имеет определенные исключения. Однако, при осуществлении сделки по покупке недвижимости, когда продавцом является юридическое лицо, существуют различия в применяемом налоге, который облагает передачу права собственноти. Этот налог может быть как НДС (IVA), так Налог на передачу имущества (ITP), чьи налоговые ставки могут существенно различаться.

Закон, регулирующий взимание налога на добавленную стоимость (НДС – IVA) от 28 декабря 1992, подразумевает возможность вычесть НДС новому покупателю, если новый покупатель – это юридическое лицо. Тем не менее, освобождение может быть отменено. Тогда мы сможем совершить продажу с НДС, но мы не освободимся от уплаты ITP. Если вы хотите быть уверены в сумме налога по определенной сделке, обязательно свяжитесь с нашими налоговыми специалистами.

Какие документы являются необходимыми со стороны продавца для осуществления сделки по купле-продаже?

Свидетельство о праве собственности со стороны продавца (escritura или título de propiedad).
Последнее свидетельство об оплате налога на недвижимость (IBI).
Свидетельство об отсутствии задолженностей перед сообществом собственников, которое должно быть выдано Администратором сообщества и подписанным Президентом.
Национальное удостоверение личности (DNI) или другой документ, удостоверяющий личность.
Доверенность, если сделка осуществляется через представителя компании или нотариальный акт о создании компании с назначением директора на уаравляющую должность компании.
Сертификат энергоэффективности (Королевский указ 235/2013).

Какие проблемы могут возникнуть в процессе купли-продажи, когда продавцом является юридическое лицо?

Одна из основных проблем, с которой мы можем столкнуться при покупке недвижимости у компании, заключается в том, что компания  может быть неактивна, а Налоговое служба Испании отозвало ИНН (CIF) данной компании из-за последовательного невыполнения налоговых и меркантильных обязательств.

В данном случае, необходимо подать налоговые декларации за последние 4 года а также внутреннюю отчетность компании за последнии 5 лет, оплатить штраф и документально подтвердить в Налоговой службе, что компания возобновляет реальную и законную хозяйственную деятельность. После этого ИНН компании будет реактивирован. Если хотите знать все о компании продавца, мы сможем предоставить полный отчет о деятельности данной компании и ее налоговую ситуацию.

Для осуществления дальнейших действий компания должна провести общее собрание учредителей, разрешить продажу недвижимости, когда речь идет о продаже существенного актива компании и назначить ликвидируемого администратора. Все это также необходимо для открытия банковского счета, на который в последующем компания сможеи получать платежи в процессе осуществления сделки по продаже имущества.

Вам нужна помощь с процедурами или техническая и юридическая консультация для купли-продажи недвижимости в Испании? В компании Ipso Facto Solutions работают профессионалы в области испанского законодательства, которые сопровдят вас в процессе всего процесса покупки или продажи недвижимости в Испании. Мы предлагаем клиенту персонализированное обслуживание, адаптируя услуги к вашим потребностям, вне зависимости от ситуации с недвижимостью.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами

 

выселение должника, аредатор не платит

Как проходит процесс выселения в Испании?

Конституция Королевства Испании от 1978 года признает право на частную собственность в статье 33,1 своего содержания, которое гласит:
«1. Признается право на частную собственность и наследование.
…»
Одним из видов частной собственности является недвижимое имущество. Данное имущество может использоваться как для личного проживания, так и с целью получения прибыли, а именно, сдавая данный объект в аренду. Однако в этом случае, владелец недвижимости рискует оказаться в одной из самых пугающих ситуаций: когда арендатор перестает платить и не желает покидать снимаемый объект добровольно. Такое может произойти как и при сдаче на длительную аренду, так при аренде на короткий период. Таким образом, когда арендатор перестает получать доход от своего актива, он упускает выгоду, но и не может использовать данное имущество в личных целях, неся финансовые потери за проживание в другом помещении.
Эти ситуации довольно часто происходят среди наших соотечественников, проживающих на Коста дель Соль. Основными причинами этой ситуации являются высокое предпочтение, отдаваемое недвижимости как активу и не достаточно грамотное составление договоров аренды, а также, не знание применяемого законодательства.
Основными советами на стадии заключения договора является тщательная проверка платежеспособности арендатора, заключение страховки в случае неуплаты аренды, а также, грамотное редактирование условий аренды в договоре, обязательно указывая пени за несвоевременное освобождение недвижимости, возможность расторгнуть договор при невыполнении любого из его условий, и всегда указывать дополнительный адрес для оповещений арендатора.
Процесс выселения арендатора – это компетенция Судов Первой Инстанции (Juzgados de Primera Instancia) города, в котором расположен сам объект. При поступлении искового заявления в судебный деканат, происходит распределение и назначается конкретный номер суда, который будет заниматься всем процессом, вплоть до вынесения решения и его исполнения.
Выселение – это судебный процесс, в результате которого владелец (также, может быть арендатор, который пересдал объект недвижимости) будет восстановлен в праве пользования недвижимостью.
Сам процесс выселения начинается подачей искового заявления в суд, суть которого является неуплата аренды или окончание срока действия договора. Этот судебный процесс должен быть инициирован как juicio verbal, т.е. «устное разбирательсво», несмотря на то, что на практике большая часть данного процесса происходит в письменном виде.
Таким образом, процесс выселения инициируется исковым заявлением с запросом на возмещение долга по аренде и другим выплатам (электричество, вода, интернет и т.д.), оплата которых по договору являются обязанностью арендатора, а также оба предыдущих запроса совместно, так как могут быть инициированы одновременно.
В случае, когда сумма задолженностей не превышает 2.000,00€, исковое заявление может быть подано путем заполнения формуляра, которое Министерство Юстиции Испании приняло для лиц, не владеющих юридической терминологий с целью облегчения процесса составления исковых требований. Данный формуляр можно скачать на сайте http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Servicios/Atencion-Ciudadana/Modelos-normalizados/El-juicio-verbal-. Также, когда исковые требования не превышают сумму 2000€, то заявитель не несет обязанности представать перед судом в присутсвии адвоката и поверенного трибуналов (procurador de los tribunales).
Когда заявитель требует выселения или выселения и возврата долга по аренде, он может указать в исковом заявлении, что освобождает арендатора, полностью или частично, от части долга по аренде, в случае добровольного выселения в течении 10 дней с момента оповещения. Также, это единственный процесс, в котором позволено запрашивать исполнение исковых требований в самом исковом заявлении: таким образом, владелец в праве требовать от суда, чтобы этот назначил дату принудительного выселения, если арендатор не подаст возражение на требование истца (contestación a la demanda). То есть, в самом постановлении о принятии на рассмотрении определенным Судом Первой Инстанции дела о выселении (или о выселении и запроса возврата долга по ареде), судебный секретарь, по письменному требования истца должен назначить дату для принудительного выселение (lanzamiento) арендатора-должника.
Важно отметить, что сумма исковых требований в случае запроса на выселение, является ежегодная сумма аренды; хотя в случае запроса на возврат долга по аренде, суммой иска будет являться сумма всех задолженностей, которые обязан оплачивать арендатор арендодателю-собственнику на день подачи иска. А когда в исковом заявлении запрашивается совместно и выселение, и запрос на возрат долга, то сумма исковых требований соответствует большей из вышеуказанных сумм.
Например: аренда в месяц составляет 500 евро, и на день подачи иска задолженность составляет 2 месяца неуплаты; в таком случае, если владелец хочет выселить арендатора, то сумма исковых требований составит 500*12=6,000€; если владелец только требует оплаты задолженностей, то сумма исковых требований будет равна 2*500=1000€; а когда владелец использует свое право на выселение и возмещение задолженностей, то требуется сравнить суммы исковых требований и указать большую из них– 6.000>1.000, т.е. 6.000€.
Также одной из специальностей судебного процесса по выселению является возможность арендатора оплатить имеющуяся на день оплаты задолженность, в течении 10 дней с момента судебного уведомления, и, таким образом, отклонить требование о выселении (enervación). Однако для этого, необходимо, чтобы судебный иск против данного ответчика был подан первично на основании имеющегося договора аренды, а также, не было достоверного внесуденого уведомления со стороны истца с указанием срока в размере, как минимум одного месяца, для добровольного погашения задолженности со стороны арендатора. В любом случае, погашение задолженности должно включить расчет по задолженностям (и другим суммам, таким как электричество, вода, коммунальные услуги и т.д., которые по договору должен оплачивать арендатор) на день оплаты, т.е. сумма долга, запрашиваемая в исковом заявлении, плюс сумма задолженностей с момента подачи иска до момента оплаты.
После подачи в суд искового заявления, происходит принятие к рассмотрению данного дела определенным Судом первой инстанции, который выносит приказ об уведомлении ответчика о требованиях истца путем судебного оповещения, после чего может произойти следующее:
1. Ответчик не платит имеющуюся задолженность, ни подает возражения в суд:
a. Судебный секретарь оглашает постановление о закрытии судебного процесса.
b. Происходит принудительное выселение.
2. Ответчик платит:
a. Судебный секретарь оглашает постановление о закрытии судебного процесса.
b. Происходит принудительное выселение.
3. Ответчик подает возражения:
a. Подача возражений в письменном виде.
b. Проведение судебного слушанья – на этой стадии и происходят задержки с принятием решения, так как слушанье может быть назначить на дату только через несколько месяцев).
4. Ответчик покидает недвижимость, но не платит:
a. Судебный секретарь оглашает постановление о закрытии судебного процесса.
b. Возможность продолжения суда только в пределах запроса на возврат долга.
5. Ответчик принимает возможность уменьшить долг в случае добровольного выселения и покидает объект:
a. Заканчивается судебный процесс и осуществляется передача права пользованием недвижимости истцу.
6. Ответчик использует право на отклонение запроса по выселению (enervación) и оплачивает задолженность добровольно:
a. Судебный секретарь оглашает постановление о закрытии судебного процесса.
b. Ответчик продолжает пользоваться снимаемым объектом.
В заключение, можно отметить, что своевременное обращению к действующему адвокату в момент составления договора аренды, позволит предотвратить необходимость обращения в суд в будущем. Средний срок выселения в Андалусии составляет около 12 месяце, в случае, если ответчик формулирует возражения на выселение, таким образом, продлевая срок судебного процесса. Однако, также необходимо иметь в виду, что только в 3 процессах из 10, ответчик подает возражения и они принимаются судом (возражения должны соответствовать таксированным в законе основаниям: неправильно указанная сумма исковых требований и другие процессуальные нарушения, просрочка в исковой давности требований со стороны истца, добровольная оплата арендатором долга), поэтому в 70% процентах процессов по выселению, срок судебного разбирательства с момента подачи иска до момента принудительного выселения может сократиться до 3-4 месяцев, в зависимости от загруженности судов. Согласно опубликованным данным Министерства Юстиции, за 2017 в Малаге из 387 исков по выселению, 301 процесса закончились полным призананием исковых требований истца, в 43 процессах исковые требования были удовлетворены частично, и только 44 процесса закончились принятием возражений со стороны арндатора, т.е. около 11,37% процессов заканчиваются неудачей для владельцев или законных пользователей недфижимостью. Также, в случае полного удовлетворения требований истца, ответчику будут присуждены все судебные издержки истца, в том числе, затраты на услуги адвоката и поверенного трибуналов.