юридическое формление недвижимости в Испании

САМОЕ ВАЖНО О ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ У КОМПАНИИ

Самым излюбленным способом инвестирования в Испании является приобретение недвижимости. Процесс купли-продажи имеет свои тонкости не только из-за того, что любая ошибка может повлечь довольно негативные последствия, но и из-за определенных административных процедур, которые нам приходится выполнять, и из-за всех неудобств, которые могут возникнуть во время продажи. Но если мы хотим купить или продать объект недвижимости, принадлежащую компании или обществу, то процесс сделки будет гораздо более сложный, по сравнению с куплей-продажей частного дома. Кроме того, если покупатель – это другая компания или частное лицо, которое приобретает недвижимость в ходе ведения своей экономической деятельности, то налоговые последствия буду совершенно иными. Когда компания владеет недвижимостью,  данный актив становится частью ее имущества, и, для принятия решения о продаже (например, с целью подучения ликвидных средств) со стороны компании, необходимо получить согласие от Общего Собрания Учредителей (или Акционеров).

В каких случаях требуется получения согласия со стороны Общего Собрания Учредителей?

Самое главное – знать, имеем ли мы дело с существенным активом компании. Это название дается активам, оценка которых превышает 25% от общей стоимости активов в последнем утвержденном балансе. Если это не так, то достаточно решения диреткора компании (или иное органа управления компании) для осуществления продажи недвижимости.

Однако, если это существенный актив, компания должна действовать по-другому. Для этого решение о продаже недвижимости должно быть вынесено на общее собрание учредителей компании. На этой встрече должно быть достигнуто соглашение о выдаче разрешения на продажу собственности. Это соглашение должно быть представлено в нотариальной конторе вместе с остальной документацией.

Существуют обязательные налоги, которые взимаются по факту на продажы недвижимости,среди которых числится, например, муниципальный налог на увеличение земельной стоимости (или Plusvalía), хотя необходимость его оплаты имеет определенные исключения. Однако, при осуществлении сделки по покупке недвижимости, когда продавцом является юридическое лицо, существуют различия в применяемом налоге, который облагает передачу права собственноти. Этот налог может быть как НДС (IVA), так Налог на передачу имущества (ITP), чьи налоговые ставки могут существенно различаться.

Закон, регулирующий взимание налога на добавленную стоимость (НДС – IVA) от 28 декабря 1992, подразумевает возможность вычесть НДС новому покупателю, если новый покупатель – это юридическое лицо. Тем не менее, освобождение может быть отменено. Тогда мы сможем совершить продажу с НДС, но мы не освободимся от уплаты ITP. Если вы хотите быть уверены в сумме налога по определенной сделке, обязательно свяжитесь с нашими налоговыми специалистами.

Какие документы являются необходимыми со стороны продавца для осуществления сделки по купле-продаже?

Свидетельство о праве собственности со стороны продавца (escritura или título de propiedad).
Последнее свидетельство об оплате налога на недвижимость (IBI).
Свидетельство об отсутствии задолженностей перед сообществом собственников, которое должно быть выдано Администратором сообщества и подписанным Президентом.
Национальное удостоверение личности (DNI) или другой документ, удостоверяющий личность.
Доверенность, если сделка осуществляется через представителя компании или нотариальный акт о создании компании с назначением директора на уаравляющую должность компании.
Сертификат энергоэффективности (Королевский указ 235/2013).

Какие проблемы могут возникнуть в процессе купли-продажи, когда продавцом является юридическое лицо?

Одна из основных проблем, с которой мы можем столкнуться при покупке недвижимости у компании, заключается в том, что компания  может быть неактивна, а Налоговое служба Испании отозвало ИНН (CIF) данной компании из-за последовательного невыполнения налоговых и меркантильных обязательств.

В данном случае, необходимо подать налоговые декларации за последние 4 года а также внутреннюю отчетность компании за последнии 5 лет, оплатить штраф и документально подтвердить в Налоговой службе, что компания возобновляет реальную и законную хозяйственную деятельность. После этого ИНН компании будет реактивирован. Если хотите знать все о компании продавца, мы сможем предоставить полный отчет о деятельности данной компании и ее налоговую ситуацию.

Для осуществления дальнейших действий компания должна провести общее собрание учредителей, разрешить продажу недвижимости, когда речь идет о продаже существенного актива компании и назначить ликвидируемого администратора. Все это также необходимо для открытия банковского счета, на который в последующем компания сможеи получать платежи в процессе осуществления сделки по продаже имущества.

Вам нужна помощь с процедурами или техническая и юридическая консультация для купли-продажи недвижимости в Испании? В компании Ipso Facto Solutions работают профессионалы в области испанского законодательства, которые сопровдят вас в процессе всего процесса покупки или продажи недвижимости в Испании. Мы предлагаем клиенту персонализированное обслуживание, адаптируя услуги к вашим потребностям, вне зависимости от ситуации с недвижимостью.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами