На этой странице Вы найдете описание процесса купли-продажи недвижимости на территории Испании и оформления недвижимости на нового собственника.

1. Выбор недвижимости и ее резервирование

Любой процесс купли-продажи начинается с выбора подходящей недвижимости. Это может быть коммерческое помещение с целью последующей сдачи в аренду недвижимости или ведение своего бизнеса. Также это может быть жилой объект для личного использования или с целью инвестирования.

После того, как вы окончательно выбрали определенную недвижимость для покупки, необходимо внести депозит для того, чтобы в течении определенного временного периода зарезервировать право выкупа данного объекта. Задаток или депозит вносится совместно с подписанием договора задатка, в котором также описываются стоимость недвижимости, сроки передачи права собственности и оплаты, а также условия возврата данного депозита, например, если выяснится что у объекта недвижимости нет лицензии на первое заселение или оно построено без необходимой для этого лицензии.

2. Проверка сделки на благонадежность (due diligence)

На этой стадии проверяется урбанизационная и ситуация недвижимости в Реестре Собственности (Registro de la Propiedad), а также наличие задолженностей по налогам или другим сборам, за которые ответственность могла бы перейти на нового собственника. Ваш адвокат в Испании должен запросить на этой стадии копии документов из муниципального архива, подтверждающие наличие у данной недвижимости всех необходимых административных разрешений и лицензий (Licencia de Primera Ocupación/Cédula de habitabilidad). Также нужно проверить градостроительный план, подтвердить тип земельного участка, на которой построен данный объект недвижимости, и другие не менее важные обстоятельства. В реестре недвижимости будут получены подтверждения не находится ли недвижимость под запретом на продажу, какие обременения на нее наложены, кто является ее регистрационным собственником и другие важные обстоятельства.

3. Получение идентификационного номера иностранца (NIE) на покупателя и открытие банковского счета

В то время как ваши юристы занимаются проверкой чистоты сделки, вам необходимо занятся получением номера иностранца NIE и открытием банковского счета. Также этим может занятся ваш адвокат в Испании, представляя ваши интересы по доверенности. Однако сообщаем, что каждый раз банки все меньше и меньше открывают счета россиянам без их личного присутствия. Для получения номера НИЕ необходимо записаться на прием в местное отделение иммиграционной службы, заполнить формуляр EX-15 (Вы можете скачать его по ссылке), оплатить пошлину формы 790, код 012, в размере 9,74 евро на 2021 год (по данной ссылке можно проинформироваться о суммах пошлин в 2021 году), предоставить копию паспорта всех страниц и документалько подтвердить цели запроса данного номера, о чем будет свидетельствовать уже подписанный договор резерва.  Более подробно что такое номер NIE, Вы можете узнать на следующей странице.

Также для приобретения недвижимости в Испании необходимо открыть счет в банке. Все третьи лица, которые вовлечены в сделку, обязаны проверить ваш источник происхождения средств, а также исполнение вами ваших налоговых обязательств. К этим лицам относятся агенты недвижимости, адвокаты, нотариусы и банки. Поэтому процесс открытия счета в Испании требует многочисленных потверждений вашей потребительской способности и легального происхлждения средств. На этой стадии вам поможет опытный адвокат, который предупредит вас о всех необходимых документах, которые стоит заблаговременно заказать для предоставления в банк. Наша команда юристов будет рада занятся вашим делом, несмотря на его сложность.

Помощь юриста означает, что Вы сэкономите время и деньги, понизит все возможные риски, связанные с приобретением «чужого» имущества или имущества с обременениями или долгами.

4. Частный договор купли-продажи

На этой стадии стороны подписывают частный договор покупки (contrato privado de compraventa), в котором стороны подтверждают свои намерения о передаче права собственности в обмен на стоимость недвижимости, с описанием инвентаря (движимого имущества, которое передается вместе с недвижимостью), обремений, задолженностей по покупаемому объекту, а также устанавливают дату подписания государственного (публичного) акта купли-продажи – escritura de compraventa. Обычно в этот момент покупатель оплачивает 10% от стоимости недвижимости, которая в случае невыполнения обязательств покупателем, остается в пользу продавца в качестве компенсации за ущерб. В случае невыполнения обязательств продавцом, он должен вернуть вдвое большую сумму депозита.

5. Государственный акт купли-продажи или escritura de compraventa

Это документ, который служит записью правового акта сделки. Он оформляется перед нотариусом и подписывается сторонами в установленное время. Обе стороны или их представители должны присутствовать на акте. Нотариус исследует имущество, залоговые права и долги, и, наконец, проверяет оплату налогов и пошлин. Если недвижимость обременена ипотекой и покупатель приобретает недвижимость без каких-либо обременений, то нотариус ее аннулирует, а расходы за это ложатся на продавца. Перед подписанием обеими сторонами нотариус зачитывает акт в полном объеме. После подписания ключи передаются новому собственнику, а остальная часть стоимости покупки оплачивается продавцу, обычно банковским чеком.

6. Регистрация нового собственника в Реестре Недвижимости

Государственный акт купли-продажи должен быть представлен для регистрации в муниципальном Реестре Собственности. Регистрация займет от 15 дней. Для этого необходимо будет оплатить налог на передачу права собственности ITP y AJD, который варьируется в зависимости от Автономного Округа, в котором находится выбранный вами объект недвижимости, если недвижимость является вторичной собственностью, или налог НДС (IVA), если недвижимость покупается от застройщика.

7. Расходы на покупку

Расходы оплачивает покупатель. Бюджет расходов на покупку, как правило, составляет 11,5% от официальной цены покупки (как указано в титуле собственности), 12,5% на покупку недвижимости стоимостью более одного миллиона евро.

Наши юристы по оформлению недвижимости будут рады вам помочь. Свяжитесь с нами.

Write a Comment

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *